בשעה טובה החלטתם לחזק את הבניין ולהתקשר עם יזם בפרויקט מסוג תמ"א 38. במאמר הבא תוכלו למצוא דגשים חשובים שיש לתת עליהם את הדעת.
בדיקה ראשונית –בצעו בדיקה מקיפה מיהו היזם עימו אתם שוקלים להתקשר בהסכם. שימו לב לאיתנות הפיננסית של היזם. אל תתביישו לשאול על ניסיון מוכח בתחום וכן לבקש המלצות.
מהות ההסכם – חשוב להגדיר כי מדובר "בעסקת נטו". כלומר, היזם נושא בכל העלויות, הצפויות והבלתי צפויות וכן שהוא מתחייב למממן את שכ"ט עורך דין שייצג אותם, מפקח מטעמם וכו'. הימנעו מחתימת הסכם תמ"א 38 טרם התייעצות עם ערך דין אשר ילווה אתכם לאורך כל הפרויקט. תתפלאו אך לא כל משרד עורך דין שעוסק בנדל"ן בקי בתחום.
התנאים המסחריים – סכמו את התנאים המסחריים של העסקה. כגון: מה היזם מקבל, וכן מה אתם מקבלים. חשוב שתעמדו על קבלת מפרט טכני אשר כולל פירוט מלא עבודות הבנייה להם התחייב הקבלן וכן סקיצה של תוספות הבנייה. מומלץ בחום להיעזר במפקח בנייה מטעמכם (על חשבון היזם) אשר יבדוק שהמפרט עומד בתקנים וסטנדרטים מתאימים.
הסכם עם תנאי מתלה – יש להתנות את קיומו של ההסכם בקבלת היתר בנייה אשר תואם את הבטחות היזם. יזמים רבים מפזרים הבטחות וחלומות לדיירים, בעוד שמבחינה תכנונית לא ניתן לבצע אותן כלל וכלל.
לוח זמנים – יש לקבוע מסגרת זמנים ברורה להגשת בקשה להיתר בנייה, קבלת היתר בנייה, התחלת העבודות וסיום העבודות. כמובן שיש לקבוע בהסכם מנגנונים לפיצוי הדיירים, למשל במקרה של איחור בסיום העבודות וכן אפילו סנקציות של בטלות ההסכם במקרה של אי קבלת היתר בנייה.
בטחונות – חשוב מאד שתקבל בטחונות מתאימים. מטבע הדברים ככל שהפרויקט גדול יותר כך יש לבקש בטחונות "עבים" יותר. על היזם להתחייב להעמדת פוליסות ביטוח מתאימות, כגון ביטוח כל העבודות במקרה של נזק לבניין, ביטוח צד שלישי וכו'.
יש לבקש ערבות בנקאית החל מתחילת העבודות ועד לסיומן, אשר תבטיח המשך חלק של ביצוע העבודות במקרה שהיזם חלילה נקלע לקשיים. כמו כן, יש לבקש ערבות בדק שתבטיח, לאחר ביצוע העבודות, תיקונים נדרשים בבניין.
בנוסף על היזם להמציא ערבות בנקאית להבטחת תשלומי המיסים נשוא העסקה, או לכל הפחות להותיר דירה אחת לשם הבטחת תשלומי המיסים ו/או השלמת ביצוע העבודות.
רישום הערת אזהרה – מקובל לאפשר ליזם לרשום הערת אזהרה. יחד עם זאת יש לשים לב שזאת מתבצעת על הרכוש המשותף ולא על הדירות באופן ספציפי. כמובן, שבמקרה של הפרה מצד היזם, על עורך הדין מטעם הדיירים להחזיק אצלו ייפוי כוח למחיקת הערת אזהרה.
הגבלת קצב מכירת יחידות הדיור החדשות – מומלץ להגביל את קצב מכירת הדירות של היזם באופן שבו קצב המכירה יהיה ביחס ישר להתקדמות הפרויקט. היינו, ככל שהיזם מתקדם יותר בביצוע הפרויקט, כך יש לאפשר למכור את הדירות החדשות. לא רק שמדובר בתמריץ חיובי ליזם להשלים את הפרויקט מהר יותר, אלא מדובר בשליטה על קצב מכירת הדירות מעניקה לכם ערבויות נוספות.
שלב הביצוע – תנו את הדעת גם למהלך ביצוע העבודות. כך למשל, על היזם לדאוג שלדיירים יהיו מים, חשמל, תקשורת וכו' במהלך ביצוע העבודות. כמו כן, דאגו שהיזם יבצע את עבודות הבנייה בשעות מקובלות וכן שתישמר לדיירים גישה סבירה לבניין, לחניות ולרכוש המשותף.
תיקון צו הבית המשותף – לאחר שהושלמו העבודות יש לתקן את צו הבית המשותף, כך שההרחבות שניתנו לדיירים (ממ"דים מרפסות וכו') יקבלו ביטוי בפנקסי המקרקעין. יש לוודא כי מסמכי תיקון צו הבית המשותף יועברו לבדיקתו של עוה"ד מטעם הדיירים, על מנת לוודא כי זכויותיהם לא קופחו וכן זכויות בניה שטרן נוצלו, יהיו שוב חלק מהרכוש המשותף ולא למי מבעלי הדירות בבניין.
