עבור רוב הציבור, רכישת דירה היא אחת מהעסקאות הגדולות והחשובות שעושה אדם במהלך חייו ולכן, חשוב מאד להקפיד על הפרטים הקטנים. אנשים רבים, לרוב מטעמים של חיסכון, מעדיפים שלא להיעזר בשירותיו של עורך דין ורק בדיעבד הם מבינים, כי מדובר בטעות "שעלתה להם ביוקר" וכל כספם ירד לטימיון. במאמר זה ננסה להעניק לכם ייעוץ בסיסי כדי להבהיר לכם מספר נקודות על תהליך רכישת הדירה או מכירת הדירה.
מצאתם דירה שמתאימה לכם וכעת אתם רוצים לקחת את העסקה צעד קדימה. ראשית, סכמו עם מוכר הדירה מהו מחיר הדירה, מועד פינוי של הדירה, מספר התשלומים שנוח לכם וכן איזה ריהוט נשאר בדירה. חשוב לזכור כי מספר התשלומים שמתאים לצדדים, לא תמיד יכול להיות בר ביצוע, הן מסיבות שתלויות ברוכש הדירה והן מסיבות שתלויות במוכר הדירה. בהקשר זה, עליכם לדעת, בין היתר, האם למוכר הדירה יש משכנתא וכן מהו הסכום שהוא חייב לבנק. כמו כן, האם בכוונתכם לממן את הרכישה באמצעות משכנתא ובאיזה סכום.
בבואכם לרכוש דירה או למכור דירה, חשוב מאד כי תתייעצו עם עורך דין שמתמחה בדיני המקרקעין ושילווה אתכם כבר מתחילת העסקה ועד לרישום הזכויות בדירה על שמכם בטאבו. חשוב מאד שתיידעו את עורך הדין שלכם, מהם התנאים הפיננסים של העסקה ובכלל זאת האמצעים הכלכליים שעומדים לרשותכם וכן האם אתם רוכשים את הדירה עבור מגורים או השקעה.
לאחר שסיכמתם את הפרטים הנ"ל, נשאלת השאלה האם לחתום על זכרון דברים או רק לחתום על הסכם מכר שמסדיר את כל פרטי העסקה. מדובר בתשובה לא פשוטה שכן היא תלוית נסיבות וכל מקרה לגופו. ככלל, על עסקה במקרקעין להיעשות בכתב (בכפוף לחריגים מיוחדים). אולם יש לדעת, כי לא כל זיכרון דברים הינו עוד שלב במשא ומתן, והסכם מכר הינו השלב הסופי, אלא לעיתים זכרון דברים שלעצמו יכול להיתפס כהסכם מכר מחייב לכל דבר ועניין. בנוסף, לעיתים מועד חתימת זיכרון הדברים נתפס בעיני רשויות המס כמועד העסקה ולכן כבר מרגע זה, מתחיל להיספר מניין הימים למועד הדיווח לרשויות המס ולתשלום מס רכישה שחל על קונה הדירה או מס שבח שחל על מוכר הדירה. אין להקל בכך ראש, שכן אי דיווח במועד גורר תשלום קנסות ופיגורים בסכומים לא מבוטלים.
במידה ואתם חושבים לחתום על זכרון דברים, חשוב מאד שתיוועצו עם עורך דין מטעמכם, זאת בטרם אתם עושים כן. משרדנו ישמח לסייע לכם ובכלל זאת להמליץ לכם אם כדאי לחתום על זכרון דברים, או לחילופין לא לחתום על אף מסמך מלבד הסכם מכר. במידה ובכל זאת ביצעתם זכרון דברים, ישנה חשיבות מהם הפרטים שכדאי לכלול בזכרון הדברים. כאמור לא כל מסמך שכותרתו זכרון דברים הינו עוד שלב במשא ומתן, אלא לעיתים הוא יכול להיתפס כהסכם מכר לכל דבר ועניין.
לרוב, במסגרת הסכם המכר, נדרש רוכש הדירה להצהיר כי בדק את מצבה הפיזי והמשפטי של הדירה. לצורך כך, נדרש רוכש הדירה לבצע מספר בדיקות שיש בהן כדי להשליך על עתיד העסקה. יש לבדוק שמוכר הדירה אכן רשום כבעלים של הדירה וכי אין עיקולים או זכויות לטובת צדדים שלישיים על הדירה. כמו כן, לרוב על הדירה רשומה משכנתא לטובת בנק שנתן מימון למוכר הדירה, ולפיכך יש לבדוק, מהו סכום החוב של מוכר הדירה כלפי הבנק, שכן אלמלא סילוק המשכנתא, לא תוכלו לרשום את זכויות הבעלות בדירה על שמכם.
בטרם חתימה על הסכם מכר יש לבדוק האם קיימות חריגות בנייה, צווי הריסה, הפקעות וכן האם קיימים חובות כלשהן לרשות המקומית. יש לבדוק האם על מוכר הדירה לשלם לרשות המקומית היטל השבחה או היטלים שונים. על-פי חוק מדובר בתשלומי חובה שחלים על מוכר הדירה, אשר מתגבשים לרוב, רק עם מכירת הדירה. אין להקל ראש בבדיקה מתאימה שתעשה ע"י עורך דין מטעמכם, שכן מבלי לקבל אישור מתאים מהרשות המקומית לא יהיה ניתן להשלים את העסקה ובכלל זאת לרשום אתכם כבעלי הזכויות בדירה.
מיד לאחר חתימה על הסכם המכר יש לרשום הערת אזהרה לטובת רוכש הדירה. מטרתה של הערת אזהרה היא להבטיח כי מוכר הדירה לא יצליח לבצע עסקה נוגדת עם צד שלישי. מדובר באינטרס ראשון במעלה של רוכש הדירה, שכן אחרת עלולה להיגרם "תאונה משפטית" שעלולה לגרום לרוכש הדירה לאבד את הדירה.
ככלל, על מוכר הדירה לשלם מס שבח ועל רוכש הדירה לשלם מס רכישה. בניגוד לנטייה הטבעית של רוב הציבור, לא תמיד מוכר הדירה אכן זכאי לפטור מתשלום מס שבח. לפיכך, יש להבטיח שחלק מהתמורה שסוכמה על-ידכם תיוחד ותובטח, לצורך תשלום מס שבח וחובות לעירייה. להבדיל, תשלום מס רכישה חל על רוכש הדירה ולכן מדובר באינטרס ישיר של רוכש הדירה לשלם את מס הרכישה במועד, אחרת רוכש הדירה לא יקבל אישור לטאבו לרישום את זכויותיו בדירה.
לפני קבלת החזקה בדירה, יש לוודא כי אכן מוכר הדירה שילם כל חובותיו לרשות המקומית, חברת חשמל, בזק, גז וכיו"ב – ואלו הועברו על שם רוכש הדירה מבלי שהוא גורר איתו חובות קודמים של מוכר הדירה.
במידה ובכוונתכם לרכוש דירה משרדנו ישמח לסייע לכם. משרדנו מתמחה בתחום המקרקעין ואנו נלווה אתכם מתחילת ההליך ועד סיומו. משרדנו יעניק לכם את כל הייעוץ המשפטי הנדרש ובכלל זאת נוודא כי הזכויות בדירה יועברו לבעלותכם המלאה.
