קבוצות רכישה – כל מה שלא העזתם לשאול

מדובר בקבוצה של רוכשים "שמתארגנים" לרכישת קרקע כאשר לכל אחד מחברי קבוצת הרכישה יש זכות לבנות על הקרקע יחידה רעיונית בהתאם לחלקו היחסי במקרקעין. מבחינה משפטית מדובר בהסכם שיתוף במקרקעין בו חברי קבוצת הרכישה רוכשים במשותף את הקרקע. המינוח לבעלות מסוג זה, מכונה בפי העם: בעלות במושע'.

כל רוכש (חבר בקבוצת הרכישה) רוכש חלק יחסי בקרקע (כל אחד לפי השקעתו), אך כאשר מחברים יחד את החלק היחסי של כל חברי קבוצת הרכישה – יוצא שהם מחזיקים יחד במאה אחוז מהבעלות. חוק המקרקעין מתייחס לנושא הבעלות המשותפת במקרקעין ועל ההשלכות שיש לכך. מבחינת משפטית כל חבר בקבוצת הרכישה רוכש חלק בלתי מסוים מהקרקע. דהיינו, אם חלקו היחסי של אחד מחברי הקבוצה הוא אחוז, אין המשמעות היא שהבעלות שלו בקרקע משתרעת על אחוז ספציפי בקרקע, אלא הבעלות שלו משתרעת על חלק בלתי מסוים בקרקע (בכל גרגיר וגרגיר) עד לאחוז. אין מדובר בעניין תיאורטי גרידא, אלא יש לכך השלכות משפטיות מבחינת הזכויות והחובות של כל חבר וחבר בקבוצת הרכישה. ועל כך עוד בהמשך.

נחזור לעניין קבוצת הרכישה. רכישת הקרקע על-ידי חברי הקבוצה היא השלב הראשון בתהליך. בסופו של יום חברי קבוצת הרכישה יוצאים יחד לפרויקט משותף, לפיו הם מעוניינים לבנות על הקרקע. במסגרת זאת הצדדים חותמים על הסכם שיתוף, במסגרתו מעוגנות זכויותיו וחובותיו של חבר בקבוצת הרכישה. במסגרת הסכם השיתוף צריכה להיות התייחסות לעלויות העסקה עבור כל חבר וחבר בקבוצה. עלויות העסקה מתחלקות למעשה לשניים –  העלות של הקרקע ועלויות הבנייה. חשוב לזכור כי מחיר הקרקע הוא לעולם קבוע, אולם עלויות הבנייה הן משוערות, כך שבסופו של יום המחיר המשוער הכולל של "הדירה" שרכשתם עלול להשתנות – לטוב או לרע. כפי שאמרנו לכל חבר בקבוצת הרכישה יש חלק יחסי בקרקע וכן לאותו חבר יש אחוז יחסי בעלויות הבנייה. כלומר, דירת פנטהאוז עם 5 חדרים בקומה האחרונה לא עולה כמו דירת שלושה חדרים בקומת הקרקע.

מבחינה רעיונית לפחות, יוצא כי כל חבר בקבוצת הרכישה הוא בבחינת יזם נדל"ן. במצב היותר מוכר, קיים קבלן שרכש את הקרקע ובעזרתם של נותני שירותים שונים (בנק מממן, אדריכל, מפקח, קבלני משנה וכדו') הוא אמור למכור לנו דירות. כאן למעשה התהפכו היוצרות. חברי קבוצת הרכישה – חותמים על הסכם שיתוף במסגרתו הם מסכימים לרכוש את הקרקע ולאחר מכן להתקשר עם קבלן לצורך הבנייה, בנק מממן, אדריכל וכיו"ב. חברי קבוצת הרכישה (ובטח לא כולם יחד) לא באמת יזמי נדל"ן והניסיון והידע שלהם לא מאפשר להם להוציא לפועל פרויקט מהסוג הזה. חברי קבוצת הרכישה מתקשרים עם אותם "נותני שירותים" והם אלו למעשה שמצעידים את הפרויקט קדימה. להלן נפרט מיהם השחקנים המרכזים בקבוצת הרכישה וכן מה תפקידם.