קבוצות רכישה – כל מה שלא העזתם לשאול

קבוצות רכישה – כל מה שלא העזתם לשאול

בשנים אחרות, נעשו בישראל אלפי עסקאות במתכונת של קבוצת רכישה. נניח שבבעלותכם "דירה" שרכשתם במסגרת של קבוצת רכישה וכעת אתם מעוניינים למכור אותה. חוסר הבנה של הצדדים, לרבות של עורכי דין, עלול הרבה פעמים ליצור קשיים רבים בביצוע העסקה ולהביא אף להכשלתה. במאמר זה תוכלו למצוא הסבר מפורט ופשוט מהן קבוצות רכישה, כיצד הן פועלות ומיהם השחקנים המרכזים.

מהי קבוצת רכישה?

מדובר בקבוצה של רוכשים "שמתארגנים" לרכישת קרקע כאשר לכל אחד מחברי קבוצת הרכישה יש זכות לבנות על הקרקע יחידה רעיונית בהתאם לחלקו היחסי במקרקעין. מבחינה משפטית מדובר בהסכם שיתוף במקרקעין בו חברי קבוצת הרכישה רוכשים במשותף את הקרקע. המינוח לבעלות מסוג זה, מכונה בפי העם: בעלות במושע'.

כל רוכש (חבר בקבוצת הרכישה) רוכש חלק יחסי בקרקע (כל אחד לפי השקעתו), אך כאשר מחברים יחד את החלק היחסי של כל חברי קבוצת הרכישה – יוצא שהם מחזיקים יחד במאה אחוז מהבעלות. חוק המקרקעין מתייחס לנושא הבעלות המשותפת במקרקעין ועל ההשלכות שיש לכך. מבחינת משפטית כל חבר בקבוצת הרכישה רוכש חלק בלתי מסוים מהקרקע. דהיינו, אם חלקו היחסי של אחד מחברי הקבוצה הוא אחוז, אין המשמעות היא שהבעלות שלו בקרקע משתרעת על אחוז ספציפי בקרקע, אלא הבעלות שלו משתרעת על חלק בלתי מסוים בקרקע (בכל גרגיר וגרגיר) עד לאחוז. אין מדובר בעניין תיאורטי גרידא, אלא יש לכך השלכות משפטיות מבחינת הזכויות והחובות של כל חבר וחבר בקבוצת הרכישה. ועל כך עוד בהמשך.

נחזור לעניין קבוצת הרכישה. רכישת הקרקע על-ידי חברי הקבוצה היא השלב הראשון בתהליך. בסופו של יום חברי קבוצת הרכישה יוצאים יחד לפרויקט משותף, לפיו הם מעוניינים לבנות על הקרקע. במסגרת זאת הצדדים חותמים על הסכם שיתוף, במסגרתו מעוגנות זכויותיו וחובותיו של חבר בקבוצת הרכישה. במסגרת הסכם השיתוף צריכה להיות התייחסות לעלויות העסקה עבור כל חבר וחבר בקבוצה. עלויות העסקה מתחלקות למעשה לשניים –  העלות של הקרקע ועלויות הבנייה. חשוב לזכור כי מחיר הקרקע הוא לעולם קבוע, אולם עלויות הבנייה הן משוערות, כך שבסופו של יום המחיר המשוער הכולל של "הדירה" שרכשתם עלול להשתנות – לטוב או לרע. כפי שאמרנו לכל חבר בקבוצת הרכישה יש חלק יחסי בקרקע וכן לאותו חבר יש אחוז יחסי בעלויות הבנייה. כלומר, דירת פנטהאוז עם 5 חדרים בקומה האחרונה לא עולה כמו דירת שלושה חדרים בקומת הקרקע.

מבחינה רעיונית לפחות, יוצא כי כל חבר בקבוצת הרכישה הוא בבחינת יזם נדל"ן. במצב היותר מוכר, קיים קבלן שרכש את הקרקע ובעזרתם של נותני שירותים שונים (בנק מממן, אדריכל, מפקח, קבלני משנה וכדו') הוא אמור למכור לנו דירות. כאן למעשה התהפכו היוצרות. חברי קבוצת הרכישה – חותמים על הסכם שיתוף במסגרתו הם מסכימים לרכוש את הקרקע ולאחר מכן להתקשר עם קבלן לצורך הבנייה, בנק מממן, אדריכל וכיו"ב. חברי קבוצת הרכישה (ובטח לא כולם יחד) לא באמת יזמי נדל"ן והניסיון והידע שלהם לא מאפשר להם להוציא לפועל פרויקט מהסוג הזה. חברי קבוצת הרכישה מתקשרים עם אותם "נותני שירותים" והם אלו למעשה שמצעידים את הפרויקט קדימה. להלן נפרט מיהם השחקנים המרכזים בקבוצת הרכישה וכן מה תפקידם.

המארגן

בעולם אידאלי מספר מקורבים היו חוברים יחד כדי לבנות במשותף. תארו לעצמכם שהייתם יכולים לבחור כל שכן ושכן בבניין, לבנות כמו שאתם חולמים, להתקשר עם אנשי מקצוע שאתם בוחרים ואף לקבל את המטבח שאתם רוצים (בלי להוסיף עשרות אלפי שקלים לקבלן). עד כאן נשמע מצוין, אלא שהבעיה הכי גדולה היא לארגן את כולם.

לנישה הזאת בדיוק נכנס "המארגן". לרוב, מדובר ביזם מתחום הנדל"ן בעל יכולות שיווק אשר מתקשר עם בעל הקרקע (המוכר) בהסכם אופציה לרכישת הקרקע. בעל הקרקע מסכים לתת למארגן אופציה לרכוש את הקרקע, במשך תקופה של 3 חודשים, במחיר מסוים. חשוב להבין כי בשלב האופציה הצדדים (המארגן והמוכר) הסכימו כבר על נוסח של הסכם מכר וכי בתקופה זאת חותמים חברי קבוצת הרכישה על הסכם שיתוף, אליו כבר מצורף בין היתר, נוסח סופי של הסכם המכר. היינו, המארגן והמוכר הסכימו על המחיר, תנאי התשלום, אופן מימון העסקה, מי נושא בתשלומי המיסים הרלוונטיים ועוד כיו"ב. חשוב להדגיש כי אותה אופציה שקיבל המארגן היא אופציה סחירה. כלומר, המארגן, יכול בתקופת האופציה להעביר את זכותו למימוש האופציה לצדדים שלישיים. במילים אחרות, המארגן יכול להעביר את זכותו לרכוש את המקרקעין בתנאים שסוכמו עם המוכר. אותם צדדים שלישיים – הם למעשה חברי קבוצת הרכישה. כיצד מרוויח המארגן כולם שואלים. המארגן מקבל את שכר טרחתו מהחברים בקבוצה. כלומר, מחיר הקרקע שסוכם בין בעלי האופציה לבין בעלי הקרקע, אינו המחיר שחברי הקבוצה משלמים עבור הקרקע, אלא הוא כולל את עמלת השיווק של המארגן "דמי סיחור האופציה" אם תרצו.

הוועד

קבוצת הרכישה כאמור מורכבת ממספר רוכשים שהתאגדו יחד. על מנת שהפרויקט יתקדם יש צורך בקבלת החלטות ולכן במסגרת הסכם השיתוף מסכימים חברי קבוצת הרכישה להתקשר עם אדריכל, קבלן, בנק מממן, מפקח ועוד פעולות יומיומיות על מנת להצעיד את הפרויקט קדימה. תהליך קבלת ההחלטות מתבצע על-פי רוב. אולם מאחר ולא ניתן (מטעמי יעילות מקצועיות וכיו"ב) שכל חברי קבוצת הרכישה יהיו שותפים בתהליך קבלת החלטות, ממונה וועד.

הבנק

למרבית הרוכשים בקבוצת הרכישה, אין את ההון העצמי כדי לממן את עלויות הפרויקט (רכישת הקרקע + עלויות הבנייה). לפיכך, נעזרים בגורם חיצוני (לרוב בנק) למימון העסקה. לצורך קבלת מימון בנקאי לפרויקט הבנק בוחן את כדאיותו. היינו, האם אין סיכונים במתן הלוואה לחברי קבוצת הרכישה לצורך בנייה. שמאי מטעם קבוצת הרכישה מוציא דו"ח כלכלי-שמאי (המכונה בעגה המקצועית דו"ח אפס), אשר בוחן את עלויות הפרויקט. הדו"ח מנתח את מחיר הקרקע, את עלויות הבנייה המשוערות, וכן את ההוצאות שחלות על הפרויקט. בהתאם לדו"ח ובהתאם ליכולת ההחזר של חברי הקבוצה, מחליט הבנק האם להעניק מימון בנקאי לפרויקט.

בשונה מעסקת מכר רגילה, שם נרשם שעבוד (משכנתא) לטובת הבנק, על הזכויות בדירה, כאן המשכנתא, בשלב הראשון לפחות, נרשמת על הקרקע בלבד. נסביר. בשלב הראשוני אין למעשה דירות אלא רק קרקע, שכן חברי קבוצת הרכישה רכשו רק קרקע (דירות אמורות להיבנות בהמשך, אם בכלל). לפיכך, ובמסגרת הסכם השיתוף מסכימים חברי קבוצת הרכישה לאפשר לבנק המלווה לרשום שעבוד על הקרקע. אולם מאחר וכל חבר בקבוצת הרכישה מחזיק בבעלותו "חלק בלתי מסוים" בקרקע ולא חלק יחסי "ספציפי" בקרקע (ראו ההסבר לעיל), הבנק נדרש לרשום שעבוד על כל הקרקע. ברור כי יש לכך השלכות מהותיות על כל חבר וחבר בקבוצת הרכישה. כמו כן, מקובל כי ההלוואה שנלקחת מהבנק היא הלוואה מסוג "בלון". היינו, ההלוואה מורכבת מקרן וריבית. בתחילה חברי קבוצת הרכישה משלמים את הריבית שהתווספה להלוואה (את הבלון) ולאחר מכן את הקרן.

הקבלן

לאחר שקבוצת הרכישה קיבלה אישור למימון בנקאי זה הזמן להתקשר עם קבלן מבצע לפרויקט. אותו קבלן למעשה מועסק על-ידי קבוצת הרכישה והוא אמור לבנות בהתאם להיתר הבנייה. הקבלן כמובן צריך להיות בעל כישורים מתאימים ובעל יכולת כלכלית לבצע את הפרויקט. חשוב להבין כי הקבלן מקבל כסף ישירות מהבנק המממן של קבוצת הרכישה. יחד עם זאת, אין המשמעות כי מדובר בחשבון לווי בנקאי סגור, וגם לכך יש לכך השלכות מהותיות על חברי קבוצת הרכישה.

סיכמו של עניין, כאשר אתם מעוניינים לעשות עסקה במתכונת של קבוצת רכישה. התייעצו עם עו"ד שהתנסה בעסקאות מסוג זה. לא כל עו"ד עם ניסיון בנדל"ן – ידע להבין מה מהם הסיכונים והסיכויים הרלוונטיים לעסקה ומהן באמת הביטחונות שדרושים לכם כדי לבצע "עסקה בטוחה וחלקה".

 

מוזמנים לשתף:

שיתוף ב facebook
Facebook
שיתוף ב whatsapp
WhatsApp
שיתוף ב linkedin
LinkedIn
שיתוף ב email
Email